Основные подходы и методы оценки
В соответствии со Стандартом оценки существуют три подхода
к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно
выделить экспертный подход.
Схематически взаимосвязь всех перечисленных подходов выглядит
так:
Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки
зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный – с
точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях, а
сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических
договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемому,
т.е. основывается на том, что есть сейчас, в данный момент.
Случаи обязательной оценки
Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального
закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки
объектов оценки является обязательным.
Объекты федеральной, региональной, муниципальной собственности
Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам
и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.
Это происходит в следующих случаях:
- при продаже объекта или ином отчуждении;
- в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в
аренду;
- при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических
лиц;
- при использовании объекта в качестве предмета залога;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися
в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной
собственности.
Возникновение спора о стоимости
В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее
проведение независимым оценщиком является обязательным:
- при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных
и муниципальных нужд;
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании;
- для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах при исчислении
налогооблагаемой базы;
- в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба,
наступившего в результате страхового случая;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании
одной или обеих сторон.
Другие случаи обязательной оценки
Здесь – все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего
на сегодняшний день законодательства.
- При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости
вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества. Ст. 34 ФЗ
"Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ.
- В случае выкупа акций акционерным обществом по требованию акционеров.
Ст. 75 ФЗ "Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ.
- В случае оплаты либо увеличения неденежным вкладом доли участника общества
с ограниченной ответственностью на сумму более двухсот МРОТ. Ст. 15 п.2
ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.12.98 № 14 – ФЗ.
- В случае внесения паевого взноса в производственных кооперативах, превышающего
двести пятьдесят МРОТ. Ст. 10 ФЗ "О производственных кооперативах" от 08.05.98
№ 41 – ФЗ.
- При выставлении на продажу Агентством по реструктуризации кредитных организаций
активов или бизнеса кредитной организации, или продаже (переводе) активов
реструктурируемой кредитной организации. Ст. 18, 19, 20 ФЗ "О реструктуризации
кредитных организаций" от 08.07.99 № 144 – ФЗ.
- При продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего
управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства. Ст. 110,
111, 130, 132 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127
– ФЗ.
В других случаях оценка, в т. ч. повторная, может быть проведена
оценщиком на основании соответствующего определения суда или решения таможенных
или налоговых органов. Ст. 9 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
от 29.07.98 № 135 – ФЗ.
